土地！！！
这两个字说出来，桌上几个人的表情各不相同。
王超贤没有给他们思考的时间，接著往下说。
“去年我国全面房改之后，商品房市场开始启动。城镇化率目前不到百分之三十五，还有巨大的上升空间。大量农村人口要进城，进城就要买房，买房就要有地。地从哪来？从地方政府手里来。”
“土地出让金，將来会成为地方財政最重要的收入来源之一。这不是我的预测，是经济规律。日本在六十年代、韩国在七十年代，城镇化高速推进阶段，土地財政都是地方政府的核心收入。我们的城镇化刚起步，这个窗口期至少有十五到二十年的红利期。”
贺云川插了一句：“你的意思是说，靠卖地来解决转型资金的问题？”
“结果是这样，但不是简单的卖地。”
王超贤点头之后又摇头，“是用土地的增值来撬动整个社会的经济环境。”
说罢，王超贤伸手拿过桌上一个空碟子，又拿了几个小酒杯，摆在碟子周围。
“比方说，一块工业用地，厂子倒闭了，地荒著，帐面价值几乎为零。但如果你把它的性质从工业用地变更为商住用地，引入房地產开发商，这块地的价值立刻翻几番。”
他把空碟子推到桌子中间。
“土地出让金进了財政，第一步，用这笔钱解决歷史遗留的债务.......下岗工人的安置费、拖欠的医疗和养老、厂子遗留的环境治理费用。第二步，配套市政基础设施；修路、铺管网、建学校。配套一跟上，周边的地价继续涨。第三步，用升值后的土地储备作为槓桿，撬动银行贷款或者社会资本，投入新的產业。”
说到这里，王超贤停了一拍，扫了一眼桌上的人，看看其他人的反应。
“这是一条完整的链条。土地是起点，但终点不是卖地。最终的目的是利用土地的增值，完成从旧產业到新產业的过渡。”
桌上没有人说话，都深刻思考起来。
郑志远最受震撼，他在国土厅工作，从来没有人用这套逻辑跟他聊过土地问题。
在他的日常工作里，土地是审批的对象、是执法的对象、是各方扯皮的根源。也没有人把它当成地方经济破局的战略工具来论述。
刘伟嘴唇动了一下，似乎想反驳，但一时找不到切入角度。
林建明听得专注，手指在杯壁上轻轻摩挲了两下，隨后提出了最核心的疑问。
“现在的问题是，土地流转不透明，各地造假利益输送层出不穷，我省也缺乏土地改制的成功经验。”
“林师兄说到了要害上。”
王超贤接的很快，“土地財政能不能走通，不取决於地值不值钱，取决於出让的程序经不经得起查。”
他顿了一下，语气沉了半分。
“安南县今年刚经歷过一件事。可能在座各位也有所耳闻。”
“县长高宏斌？”王芳忽然开口。
王超贤点头。
这个名字一出来，桌上好几个人的表情都变了。
高宏斌落马的事，在省城也算大新闻，但在体制圈子里传的不少，一个县委书记跟开发商勾结，贱卖国有资產，听说这件事是周省长亲自下的指令，省纪委连夜就把高宏斌规了，这件事当时在省里传的沸沸扬扬。
“高宏斌在位的时候，红星厂的地差点被皮包公司低价买走。联合做局，內定中標单位，以权谋私，官商勾结。”
赵嵐皱了皱眉问了一句。“是不是后来，你们安南之前闹的挺大的那个？工人都跑燕京上访去了？”
王超贤回答：“对，就因为开发公司不想给工人补偿金，差点闹成群体事件。”
刘伟的手指在桌沿上敲了两下，心里想，你安南县的丑事，拿到这种场合来讲，是要证明什么？
“后来远航地產是怎么进来的？”林建明问。
“高宏斌落马之后，县委重新评估了红星厂的处置方案。”王超贤把来龙去脉简要说了一遍。
他没有提自己在其中扮演的角色，只说县委县政府经过研究、经多方论证、集体决策。把功劳分散到组织，把自己藏在幕后。
但在座的都是体制內的人精，县委县政府经过研究后面站著谁，集体决策的方案是谁起草的，不需要明说。
王超贤继续讲。
“远航进场之后，红星厂地块的流转，实现了多贏。”
他把桌上那个碟子往前推了推。
“第一，工人。四百个下岗工人拿到了安置款，歷史欠帐清了，社保接上了，不再堵县政府大门。第二，县財政。土地出让金进帐，县里的资金窟窿堵上了最大的一个口子，財政可以喘气了。第三，市政。出让合同里捆绑了市政配套义务，管网、修路，全面翻新。过去的老厂区变成有人愿意住的地方。第四，配套商业。住宅开发带动周边地价，商业用地跟著升值，税收来源就不只是那三百亩。第五，企业本身。远航拿到一块净地，歷史包袱全部由政府出让前处置乾净，进场没有坑。”
王芳的钢笔在笔记本上飞速划动。
这就是她苦苦找了半年的转型案例，关键是乾净，程序上无懈可击，堵住了所有可能的漏洞。
安静了好几秒之后。
林建明把杯子放在桌上，发出一声轻响。
“超贤，你这套东西可行，理论框架有，基层实操有，制度设计也有。”他的评价很克制，没有用好或者对这类明確的判断词。
江平县县长刘伟一看风头被抢，立马接话。
“超贤，你说的土地財政这套思路，听起来確实新鲜。但恕我直说，这更像是穷地方没办法的办法。说白了，手里没有工业底子，只好卖地换钱。这跟杀鸡取卵有什么区別？地卖完了呢？”
他往后一靠。
“我们江平县就不一样。我们有煤矿、有机械製造，財政收入有实体產业支撑。土地出让金在我们县的財政占比不到百分之十五。这才叫可持续。”
这话听起来是在探討问题，实际是在用江平县的家底碾压安南县的穷酸。
在座几个人的目光在刘伟和王超贤之间移动。
王超贤没有动气。他拿起面前的茶壶，给自己倒了半杯，慢悠悠的喝了一口。
“刘县长说的有道理。实体產业是根基，这一点我完全赞同。”他先把对方的论点认下来，“但我想请教刘县长一个问题。”
“你说。”
“江平县的煤矿储量，按照目前的开採速度，还能采多少年？”
刘伟的笑容僵了不到半秒。
“这个................省地矿局有评估报告，探明储量大约还能支撑二十年左右。”
“二十年。”
王超贤点了下头，“二十年后，煤采完了，机械製造业的订单也跟著煤矿走。到那个时候，江平县的財政靠什么支撑？”
刘伟的嘴唇动了动，没接上来。
“煤炭是不可再生资源。挖一吨少一吨。”
王超贤陈述著一道数学题，“土地也不可再生，但土地的价值是可以反覆释放的。一块地从工业用地变成商住用地，价值翻十倍。商住用地建成社区之后，周边的商业用地跟著升值。土地的价值不在面积，在用途和规划。同一块地，换一种规划，价值就变了。”
他停了一拍。
“安南县现在確实穷，底子薄得漏风。但穷不等於死局。红星厂这三百亩地，就是安南县手里最大的一张牌。打好了这张牌，不是杀鸡取卵，而是用一颗蛋，孵出一整条產业链的鸡。”
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